Впервые с апреля 2025 года средние ставки предложения по рыночной ипотеке показали рост. Это произошло спустя неполный месяц после очередного снижения ключевой ставки Центробанком, что на первый взгляд противоречит общей логике рынка. Однако аналитики единодушны: о развороте тренда говорить рано, а текущая динамика — лишь локальная техническая коррекция.
Как изменились ставки за неделю
По данным на период с 6 по 12 июля 2026 года, средние ставки по топ-20 ипотечных банков выросли на символические 0,01–0,03 процентного пункта, однако сам факт повышения стал знаковым:
на новостройки — 18,71%;
на вторичное жилье — 18,68%;
на рефинансирование — 18,37%.
Рост был спровоцирован действиями всего двух игроков: Альфа-банка и банка «Санкт-Петербург», которые повысили ставки по широкому кругу программ. Снизить ставки за этот период решился лишь Промсвязьбанк, и то выборочно — только по вторичному рынку и рефинансированию. Однако этого оказалось недостаточно, чтобы перевесить общий повышательный импульс.
Движение вверх началось еще неделей ранее, но тогда повышение от банка «Уралсиб» прошло незамеченным для усредненной статистики по всему топ-20. Лишь когда к локальному повышению присоединились более крупные фигуры, средний показатель дрогнул.
Почему это не смена тренда
Рост ставок происходит на фоне длительного и планомерного цикла смягчения денежно-кредитной политики. Последнее, девятое по счету, снижение ключевой ставки состоялось 19 июня — до 14,25%. Казалось бы, банки должны транслировать это снижение в ипотечные продукты, но они берут паузу.
Ключевое объяснение дает институт жилищного развития «Дом.РФ»: повышение затронуло те банки, где ставки до этого были ниже среднерыночного уровня. То есть это не реакция на ухудшение макроэкономических условий, а приведение собственных условий к рыночным реалиям и сближение с конкурентами. Банки заняли выжидательную позицию накануне очередного заседания совета директоров Банка России, которое состоится 24 июля 2026 года.
Взгляд профессионального сообщества
Эксперты подчеркивают ситуативный характер повышения.
Директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина указывает, что отдельные банки могут пересматривать ценовые условия при изменении риск-политик. С учетом того, что на прошлом заседании ЦБ темп смягчения замедлился, логично ожидать паузы в снижении ипотечных ставок, но их массового повышения не предвидится.
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова связывает осторожность банков с их собственными макропрогнозами. В частности, рост цен на топливо способен раскрутить инфляционную спираль, что напрямую повлияет на способность регулятора продолжать цикл снижения. Банки закладывают эти риски в свои модели уже сейчас.
Профессор Финансового университета Александр Цыганов добавляет, что локальное повышение может сигнализировать о нехватке собственной ликвидности у отдельных игроков, особенно на фоне ужесточения нормативов Центробанка, изменения правил субсидирования льготной ипотеки и общего снижения маржинальности ипотечного бизнеса из-за жесткой конкуренции с лидерами рынка.
Таким образом, текущий эпизод — не начало нового тренда на удорожание ипотеки, а микрокоррекция, отражающая внутренние процессы в отдельных банках и общую нервозность в ожидании вердикта регулятора.
